Sopralluogo casa mobile usata: checklist completa (guida 2026)

Prima del sopralluogo: preparazione

• Orario: mattino o primo pomeriggio (ore 9-15) per luce naturale forte. Mai sera o tempo coperto pesante (problemi nascosti)
• Stagione: dopo pioggia recente meglio (vedi se ci sono infiltrazioni “fresche”). Inverno meglio di estate (caldo cela problemi gas, freddo evidenzia difetti isolamento)
• Strumenti: torcia LED 500+ lumen, umidometro 15-30 €, metro 5 m + livella, smartphone, blocco+penna, guanti
• Documenti da chiedere prima: foto d\‘epoca, libretto manutenzione, atto acquisto venditore, fatture interventi recenti, eventuale certificato CE
• Tempo: blocca minimo 2 ore con il venditore. Se ti dice “30 minuti basta”, sospetta

Esterno (30 minuti)

Tetto (10 min)

Sali sul tetto solo se sicuro (chiedi scaletta, no se piove). Se non puoi salire, ispeziona da terra con torcia + foto zoom smartphone.

• ☐ Sigilli camini, antenne, lucernari: integri o crepati?
• ☐ Lamiera o membrana copertura: ammaccature, ruggine, deformazioni?
• ☐ Grondaie: pulite o piene di foglie? (foglie indicano manutenzione trascurata)
• ☐ Lucernari: tenuta perfetta? Apri uno e controlla guarnizione
• ☐ Eventuali toppe/riparazioni “fai-da-te” visibili: campanello d\‘allarme

Pareti esterne (10 min)

• ☐ Pannelli laterali: integri, no rigonfiamenti (segnale infiltrazione interna)
• ☐ Sigilli porte e finestre: continui, no crepe
• ☐ Vernici e finiture: scolorimento normale o decadenza grave?
• ☐ Punti di giunzione tra pannelli: sigilli buoni
• ☐ Numero di serie/telaio visibile e leggibile (verifica corrisponde ai documenti)

Sotto-pianale e telaio (10 min)

Critica. Spesso ignorato dal compratore non esperto.

• ☐ Telaio metallico: ruggine? Quanto estesa? (ruggine localizzata = ok, ruggine diffusa = telaio compromesso)
• ☐ Pianale (lamiera sotto): integro, no fori, no deformazioni
• ☐ Tubazioni gas, acqua, elettrico esterne: in ordine, ben fissate, no sollevamenti
• ☐ Ruote (se presenti): pneumatici scaduti? Cerchi integri?
• ☐ Plinti o appoggi di sostegno: stabili, no cedimenti

Interno (60 minuti)

Impressione generale (5 min)

• ☐ Odore: muffa, ammoniaca, gas → no go assoluto
• ☐ Luminosità: tutte le luci accese funzionano
• ☐ Ordine generale: casa abitata e curata o trascurata?

Pavimenti (10 min)

• ☐ Cammina lentamente in tutti gli ambienti: cedimenti, scricchiolii anomali, zone “molli”?
• ☐ Punti vicino bagno, cucina, porta ingresso (zone più sollecitate)
• ☐ Tipologia pavimento: PVC linoleum (basso costo, durata limitata) o laminato/parquet (qualità superiore)
• ☐ Misuratore umidità sui punti critici (vicino sanitari): <15% ok, 15-25% attenzione, >25% problema serio

Soffitti e pareti (15 min)

• ☐ Macchie umidità sui soffitti: NEMMENO una piccola dovrebbe esserci. Una macchia = infiltrazione attiva = problema strutturale
• ☐ Crepe nei muri: sottili (cosmetici) o larghe (strutturali)?
• ☐ Misuratore umidità sulle pareti: pareti esterne sopra 18% = problema
• ☐ Angoli stanze: muffa nera (più facile a vedere)? Soprattutto bagno e cucina
• ☐ Apri tutti gli armadi a muro e controlla retro pareti (zone “nascoste”)

Bagno (10 min)

Punto critico. Concentrazione di acqua + umidità.

• ☐ WC funzionante (tira acqua, controlla riempimento serbatoio)
• ☐ Doccia: apri acqua calda+fredda, controlla pressione, scarico
• ☐ Lavandino: scarico fluido, no perdite sotto sifone
• ☐ Pareti doccia: sigilli intatti? Muffe negli angoli?
• ☐ Soffitto bagno: macchie umidità (qui ne troverai con probabilità)
• ☐ Ventilazione meccanica: funziona? (se assente, accertati che ci sia almeno finestra)
• ☐ Caldaia/scaldabagno: anno installazione (chiedi), funzionamento

Cucina (5 min)

• ☐ Frigorifero: si accende, fa freddo, no ghiaccio eccessivo
• ☐ Piano cottura: tutti i fuochi accendono
• ☐ Cappa aspirante: aspira (mette mano sotto)?
• ☐ Lavandino: scarico fluido, no perdite
• ☐ Pensili: stabili, ante allineate

Camere e soggiorno (10 min)

• ☐ Letti: doghe stabili, materassi accettabili o da sostituire
• ☐ Armadi: ante allineate, ripiani stabili
• ☐ Tavolo+sedie soggiorno: stabili
• ☐ Tutti i divani aperti (se trasformabili in letto): meccanismo funziona
• ☐ Tende: presenti o da sostituire

Impianti (5 min)

• ☐ Quadro elettrico: salvavita 30 mA presente, magnetotermici tutti integri
• ☐ Prese: prova 5-6 prese a caso con caricabatterie smartphone (funzionano?)
• ☐ Bombola gas o allaccio metano: posizionato correttamente, no sospetti perdite
• ☐ Aria condizionata: si accende, fa freddo (in estate) o caldo (in inverno)

Documenti e intervista venditore (30 minuti)

Documenti da vedere

• ☐ Carta identità + codice fiscale venditore
• ☐ Atto di acquisto originale del venditore (catena di proprietà)
• ☐ Libretto manutenzione casa mobile
• ☐ Eventuale certificato CE (per case mobili dopo 1996)
• ☐ Verifica gas più recente (deve essere <2 anni)
• ☐ Fatture interventi rilevanti recenti (tetto, impianti, mobili)
• ☐ Eventuale dichiarazione conformità impianti

Domande chiave al venditore

1. “Da quanti anni la possiede?” (più di 10 = fedele, <3 = sospetta, perché vuole vendere?)
2. “Perché vende?” (motivazione genuina vs evasiva)
3. “Quanti mesi all\‘anno la usa?” (uso intensivo o sporadico)
4. “Ha mai avuto infiltrazioni?” (risposta sincera = punto a favore)
5. “Quali interventi ha fatto negli ultimi 5 anni?”
6. “Ha la verifica gas in regola?”
7. “Il subentro piazzola con il direttore campeggio è già concordato?”
8. “Il prezzo include o esclude accessori esterni? (dehor, BBQ, mobili da giardino)”
9. “Esistono pendenze con campeggio (piazzola arretrata) o terzi?”
10. “Posso parlare con il direttore del campeggio prima di firmare?” (un venditore serio dice di sì)

Foto da scattare (sempre)

Foto sistematica = prova in caso di problemi futuri. Scatta:

• Esterno: 4 lati + tetto + sotto-pianale (8-10 foto)
• Numero di serie/telaio (zoom)
• Ogni stanza dall\‘angolo: pavimento + pareti + soffitto (4-5 foto per stanza)
• Quadro elettrico aperto
• Bombola gas e allacci
• Caldaia/scaldabagno e relativa targhetta
• Eventuali macchie, danni, problemi notati (anche se pensi siano piccoli)

I 5 segnali di no go assoluto

1. Macchie umidità diffuse: pareti, soffitti, pavimenti. Anche piccole sono spia di problemi seri
2. Pavimento che cede: telaio o sottofondo degradati, intervento di ricostruzione 5-15.000 €
3. Odore intenso muffa o ammoniaca: problema strutturale grave nascosto
4. Impianto elettrico visibilmente fai-da-te: cavi volanti, prese aggiunte male, salvavita assente
5. Mancanza totale documentazione: nessun libretto, nessun atto venditore, nessuna fattura → casa mobile probabilmente di provenienza dubbia

Dopo il sopralluogo

• Casa “tutto ok”: procedi a fase contratto. Vedi la guida contratto
• Casa “qualche problema minore”: negozia sconto 5-15% per coprire interventi necessari
• Casa “problemi importanti ma sanabili”: negozia sconto 20-40% e fatti fare preventivi specifici prima di firmare
• Casa “no go”: rinuncia. Non lasciarti convincere da venditore aggressivo. La prossima casa mobile esiste sempre